في خطوة تشريعية طال انتظارها، تهدف إلى طي صفحة واحدة من أعقد القضايا الاجتماعية والاقتصادية في مصر، تقدم المحامي مؤمن رميح بمشروع قانون إلى مجلس النواب بشأن تنظيم العلاقة الإيجارية للوحدات المؤجرة الخاضعة لقوانين الإيجار القديم، وإنشاء صندوق خاص لهذا الغرض.

 ويُعد هذا المشروع محاولة جادة لتقديم حل متوازن وعادل يراعي مصالح كافة الأطراف المعنية، ويفتح الباب أمام تحقيق استقرار طال غيابه في هذا الملف الشائك.

ويكتسب هذا المشروع أهمية بالغة كونه يأتي في سياق الحاجة الملحة لإيجاد مخرج للأوضاع الراهنة التي تسببت في إجحاف كبير لشريحة عريضة من الملاك العقاريين، الذين يتقاضون قيمة إيجارية رمزية لا تتناسب إطلاقاً مع القيمة السوقية الحالية لعقاراتهم، بينما يعيش المستأجرون القدامى في حالة من عدم اليقين بشأن مستقبل إقامتهم.

جوهر المشروع: القيمة العادلة وصندوق الاستقرار

يقوم مشروع القانون المقدم من المحامي مؤمن رميح على ركيزتين أساسيتين: الأولى، تحديد "القيمة الإيجارية العادلة" للوحدات المؤجرة وفقاً لأسس ومعايير موضوعية، والثانية، إنشاء "صندوق الإيجار القديم" ليكون آلية لضمان سداد هذه القيمة وتحقيق الاستقرار الاجتماعي.

إيجابيات تتجلى للملاك والمستأجرين والمجتمع:
يتمتع المشروع بالعديد من الإيجابيات التي تجعله إطاراً واعداً لحل الأزمة، ومن أبرزها:

 * تحقيق العدالة للملاك: يمثل تحديد "القيمة الإيجارية العادلة" خطوة تصالحية مع حقوق الملاك، حيث يضمن لهم الحصول على قيمة إيجارية أقرب ما تكون للقيمة السوقية، مما يعيد لهذه الثروة العقارية دورها الاقتصادي ويخفف العبء المالي عن كاهل الملاك الذين تحملوا لسنوات تكاليف صيانة وعقاراتهم مقابل دخل لا يذكر.

 * ضمان سداد الأجرة العادلة عبر الصندوق: النقطة المحورية هنا هي دور الصندوق، فبدلاً من أن يتحمل المستأجر وحده الزيادة الكبيرة في القيمة الإيجارية، يتولى الصندوق سداد "القيمة الإيجارية العادلة" للمؤجر شهرياً، هذا يمثل ضمانة قوية للمؤجر باستلام مستحقاته بانتظام، ويجنبه الدخول في نزاعات مباشرة مع المستأجرين حول القيمة الجديدة.

 * الحفاظ على استقرار المستأجرين: يوفر المشروع شبكة أمان هامة للمستأجرين القدامى، فهو لا يقضي بالإخلاء الفوري، بل يسمح للمستأجر بالبقاء في الوحدة طالما يلتزم بسداد "قيمة الإيجار القديم" (المحددة في العقد الأصلي) إلى حساب الصندوق شهرياً، هذا يعني أن الزيادة في الإيجار (الفرق بين الإيجار القديم والقيمة العادلة) يتم تغطيتها من موارد الصندوق، وليس مباشرة من جيب المستأجر بالكامل.

 * آلية موضوعية لتحديد القيمة: ينص المشروع على تشكيل لجان متخصصة (برئاسة قاضٍ وعضوية خبراء وممثلين عن جهات حكومية ذات صلة) لتحديد القيمة الإيجارية العادلة بناءً على معايير واضحة وموضوعية (مثل الموقع، المساحة، حالة الوحدة، متوسط الإيجارات في المنطقة). هذا يقطع الطريق أمام التقديرات الجزافية ويضمن شفافية وعدالة عملية التقييم، مع إتاحة حق التظلم.

 * دعم المستأجرين غير القادرين: يفتح المشروع الباب أمام الصندوق لتقديم إعانات أو دعم مالي للمستأجرين غير القادرين، وفقاً لضوابط تحددها اللائحة التنفيذية. هذه ميزة اجتماعية هامة تراعي البعد الإنساني للقضية وتوفر دعماً للفئات الأكثر احتياجاً.

 * تخصيص موارد مستدامة للصندوق: يعتمد الصندوق في تمويله على موارد متنوعة ومستدامة، تشمل رسوماً تفرض على معاملات الشهر العقاري والتقاضي والأحوال المدنية، هذا يضمن استمرارية عمل الصندوق وقدرته على الوفاء بالتزاماته تجاه الملاك والمستأجرين، ويجعل المجتمع ككل يساهم في حل هذه الأزمة المزمنة.

 * تنظيم العلاقة المستقبلية: يضع المشروع إطاراً قانونياً واضحاً للعلاقة الإيجارية لهذه الوحدات، مما يحد من النزاعات المستقبلية وينظم حقوق وواجبات الطرفين بشكل يكفل قدراً أكبر من الاستقرار القانوني والاجتماعي.

لجان لتقدير، وصندوق للدفع، واستقرار للطرفين

ببساطة، يقترح المشروع المقدم من المحامي مؤمن رميح نموذجاً يقوم فيه المستأجر بسداد الإيجار القديم المنخفض إلى الصندوق، وتقوم لجان خبراء محايدة بتحديد القيمة الإيجارية "العادلة"، ثم يتولى الصندوق دفع هذه القيمة العادلة للمؤجر شهرياً، مغطياً بذلك الفرق الكبير بين الإيجار القديم والقيمة الجديدة من موارده.

هذه الآلية المبتكرة هي جوهر الحل المقترح، حيث تفصل مالياً بين المستأجر والمؤجر فيما يتعلق بالزيادة، وتضع الصندوق كطرف ثالث يضمن الحقوق ويساهم في التخفيف عن المستأجرين مع إنصاف الملاك.

إن مشروع القانون هذا، في حال إقراره، سيمثل نقلة نوعية في التعامل مع ملف الإيجار القديم، محققاً توازناً ضرورياً بين الحقوق الاقتصادية للملاك والاعتبارات الاجتماعية للمستأجرين. ويأمل المتابعون أن يحظى هذا المشروع بالدراسة والتبني من قبل مجلس النواب، تمهيداً لإصدار قانون ينهي عقوداً من المعاناة ويفتح صفحة جديدة من الاستقرار في سوق العقارات المصري.

وإليكم مشروع القانون المقدم منه للبرلمان 

مشروع قانون بشأن تنظيم العلاقة الإيجارية للوحدات المؤجرة  وإنشاء صندوق الإيجار القديم
بعد الاطلاع على الدستور، وعلى القانون المدني.
وعلى قانون الإيجار رقم 4 لسنة 1996 وتعديلاته.

وعلى القوانين الخاصة المنظمة للإيجار قبل نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996.
قرر مجلس النواب القانون الآتي نصه:
الباب الأول: أحكام تمهيدية وتعريفات
مادة (1):

يُعمل بأحكام هذا القانون في شأن تنظيم العلاقة الإيجارية للوحدات المؤجرة الخاضعة لأحكام القوانين أرقام 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 والقوانين المكملة والمعدلة لها قبل نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996، وإنشاء وتنظيم عمل صندوق الإيجار القديم.

مادة (2):
في تطبيق أحكام هذا القانون، يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعنى المبين قرين كل منها:

 * الوزير المختص: وزير العدل.
 * الوحدة: العقار أو جزء منه المؤجر لأغراض السكن وفقاً لأحكام القوانين المشار إليها في المادة السابقة.
 * المؤجر: مالك الوحدة المؤجرة أو من له صفة قانونية بتأجيرها وتحصيل الأجرة.
 * المستأجر: المنتفع بالوحدة المؤجرة بموجب عقد إيجار خاضع لأحكام القوانين المشار إليها في المادة السابقة.
 * القيمة الإيجارية العادلة: القيمة الشهرية المقدرة لإيجار الوحدة وفقاً للأسس والمعايير التي تحددها اللجنة المختصة طبقاً لأحكام هذا القانون، وتعكس القيمة السوقية التقريبية أو المقدرة للإيجار في تاريخ التقييم.

 * اللجنة: اللجنة المشكلة بموجب هذا القانون لتحديد القيمة الإيجارية العادلة للوحدات الخاضعة لأحكامه.
 * الصندوق: صندوق الإيجار القديم المنشأ بموجب هذا القانون.

الباب الثاني: في تحرير العلاقة الإيجارية وتحديد القيمة العادلة
مادة (3):

اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون، تخضع العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر للوحدات المشار إليها في المادة (1) لأحكامه، ويتم تحديد القيمة الإيجارية لتلك الوحدات وفقاً للقيمة الإيجارية العادلة التي تحددها اللجنة المشكلة بموجب هذا القانون.

مادة (4):

تُشكل بقرار من الوزير المختص لجنة أو أكثر في نطاق كل محافظة أو منطقة جغرافية يحددها القرار، تسمى "لجنة تحديد الأجرة العادلة لوحدات الإيجار القديم". وتكون هذه اللجان تابعة فنياً وإدارياً للوزارة.

مادة (5):

تُشكل كل لجنة برئاسة قاضٍ بدرجة رئيس محكمة على الأقل يرشحه مجلس القضاء الأعلى، وعضوية ممثل عن وزارة العدل، وممثل عن مصلحة الشهر العقاري والتوثيق، وممثل عن مصلحة الضرائب العقارية، وخبير مثمن أو مقيم عقاري مسجل في الجداول المختصة، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون نظام عمل اللجان وقواعد وإجراءات إصدار قراراتها.

مادة (6):

تختص اللجان المشار إليها في المادة (4) بتحديد القيمة الإيجارية العادلة للوحدات الخاضعة لأحكام هذا القانون، بناءً على طلب يقدم من أي من طرفي العلاقة الإيجارية (المؤجر أو المستأجر) أو من الصندوق مباشرة.

مادة (7):

تحدد اللجان القيمة الإيجارية العادلة للوحدة بناءً على أسس ومعايير موضوعية تتضمن على الأخص:
 * موقع الوحدة ومستواها الاجتماعي والاقتصادي.
 * مساحة الوحدة وعدد حجراتها ومشتملاتها.
 * حالة الوحدة الإنشائية ومستوى تشطيباتها.
 * متوسط القيم الإيجارية السائدة للوحدات المماثلة في ذات المنطقة أو المناطق المجاورة المقاربة في المستوى.
 * أي عوامل أخرى تراها اللجنة مؤثرة في تحديد القيمة الإيجارية العادلة.

مادة (8):

تصدر اللجنة قرارها بتحديد القيمة الإيجارية العادلة للوحدة خلال مدة لا تجاوز ستة أشهر من تاريخ تقديم الطلب مستوفياً لكافة البيانات والمستندات التي تحددها اللائحة التنفيذية. ويكون قرار اللجنة نافذاً بعد اعتماده من الجهة التي تحددها اللائحة التنفيذية وإعلانه لذوي الشأن والصندوق بالطرق التي تحددها اللائحة.

مادة (9):

يجوز لذوي الشأن التظلم من قرار اللجنة أمام ذات اللجنة أو لجنة أخرى للتظلمات تشكل لهذا الغرض، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإعلان بالقرار. وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات التظلم ومواعيد الفصل فيه.

مادة (10):

لا يخل التظلم أو الطعن على قرار اللجنة بالتزام الصندوق بسداد القيمة الإيجارية التي حددتها اللجنة لحين الفصل النهائي في التظلم أو الطعن. وفي حالة تعديل القيمة، يتم تسوية الفروقات الناتجة.
الباب الثالث: في إنشاء صندوق الإيجار القديم وتنظيم عمله

مادة (11):

يُنشأ صندوق يسمى "صندوق الإيجار القديم" تكون له شخصية اعتبارية عامة مستقلة وميزانية خاصة، ويتبع الوزير المختص. ويكون مقره الرئيسي في القاهرة الكبرى، ويجوز إنشاء فروع له في المحافظات بقرار من الوزير المختص.

مادة (12):

يهدف الصندوق إلى:
 * تنظيم عملية سداد القيمة الإيجارية العادلة للمؤجرين للوحدات الخاضعة لأحكام هذا القانون.
 * إدارة الموارد المالية المخصصة له وتحصيلها.
 * المساهمة في استقرار الأوضاع الاجتماعية والاقتصادية المتعلقة بملف الإيجار القديم.

مادة (13):

يتولى إدارة الصندوق مجلس إدارة يصدر بتشكيله وتحديد اختصاصاته قرار من الوزير المختص، على أن يضم ممثلين عن الوزارات والجهات المعنية (العدل، المالية، الإسكان، ممثلين عن اتحاد الملاك واتحاد المستأجرين إن وجدا أو من يمثل مصالحهم).

مادة (14):

تتكون موارد الصندوق مما يأتي:
 * الرسوم التي تفرضها وزارة العدل على كافة معاملات الشهر العقاري والتوثيق على اختلاف أنواعها.
 * الرسوم الإضافية التي تفرض على رسوم التقاضي ورسوم الخدمات القضائية أمام المحاكم على اختلاف درجاتها وأنواعها.
 * الرسوم التي تفرض على كافة معاملات الأحوال المدنية (قيد، استخراج شهادات ميلاد، وفاة، زواج، طلاق، بطاقة رقم قومي، إلخ).
 * التبرعات والهبات والمنح التي يقرر مجلس الإدارة قبولها بما لا يتعارض مع أحكام القانون.
 * عائد استثمار أموال الصندوق في الأوجه الآمنة التي يقررها مجلس الإدارة.
 * أي موارد أخرى يحددها القانون أو اللائحة التنفيذية.

مادة (15):

يصدر بتحديد فئات الرسوم المشار إليها في البنود (1) و (2) و (3) من المادة السابقة قرار من الوزير المختص، ويُنشر في الوقائع المصرية، وتودع حصيلة هذه الرسوم بالكامل في حساب خاص بالصندوق يفتح لهذا الغرض في أحد البنوك الخاضعة لإشراف البنك المركزي المصري.

مادة (16):

تستخدم موارد الصندوق في الأوجه الآتية:
 * سداد القيمة الإيجارية العادلة التي تحددها اللجان للمؤجرين شهرياً.
 * تغطية نفقات إدارة وتشغيل الصندوق واللجان التابعة له.
 * صرف أي إعانات أو دعم مالي يقرره مجلس الإدارة للمستأجرين غير القادرين وفقاً للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية، وذلك في حدود الموارد المتاحة وبعد الوفاء بالالتزام الأساسي بسداد الأجرة للمؤجرين.
 * أي أوجه أخرى تتعلق بأهداف الصندوق يقررها مجلس الإدارة في حدود القوانين واللوائح.
الباب الرابع: في آلية سداد القيمة الإيجارية العادلة

مادة (17):

بعد صدور قرار اللجنة بتحديد القيمة الإيجارية العادلة لوحدة ما، يلتزم الصندوق بسداد هذه القيمة شهرياً للمؤجر اعتباراً من الشهر التالي لتاريخ إخطار الصندوق والمؤجر بالقرار النهائي غير القابل للتظلم.

مادة (18):

يتم سداد القيمة الإيجارية العادلة للمؤجر من خلال الصندوق مباشرة، ويحدد مجلس إدارة الصندوق آلية السداد  بما يضمن وصول المبالغ المستحقة للمؤجر بانتظام.

مادة (19):

يظل المستأجر ملتزماً بالوحدة المؤجرة طالما كان قائماً بالوفاء بالتزاماته غير المالية تجاه المؤجر، ويلتزم بسداد قيمة الإيجار القديم المنصوص عليها في العقد إلى حساب الصندوق شهرياً. ويعتبر سداد الصندوق للقيمة الإيجارية العادلة للمؤجر وفاءً بالالتزام المالي بالإيجار عن الوحدة.

مادة (20):

يُعتبر عدم قيام الصندوق بسداد القيمة الإيجارية العادلة للمؤجر لمدة شهرين متتاليين أو ثلاثة أشهر متفرقة خلال العام بمثابة إخلال من جانب الصندوق، وفي هذه الحالة يكون للمؤجر الحق في اتخاذ الإجراءات القانونية المباشرة ضد الصندوق للمطالبة بالأجرة المتأخرة.

مادة (21):

في حالة إخلال المستأجر بالتزامه بسداد قيمة الإيجار القديم إلى حساب الصندوق لمدة شهرين متتاليين أو ثلاثة أشهر متفرقة، يكون للصندوق الحق في مطالبة المستأجر بالمبالغ المتأخرة، فإذا لم يسدد خلال فترة تحددها اللائحة التنفيذية، يجوز للصندوق إصدار أمر علي عريضة من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة مكانيا  بإخلاء الوحدة  لعدم سداده الأجرة المستحقة للصندوق.
الباب الخامس: أحكام عامة وختامية

مادة (22):

لا يخل هذا القانون بأي التزامات أخرى تقع على عاتق المؤجر أو المستأجر بموجب عقد الإيجار القديم أو القوانين السارية فيما لا يتعارض مع أحكام هذا القانون، مثل الالتزام بالصيانة والترميم والانتفاع بالوحدة في الغرض المخصص لها.

مادة (23):

تلتزم كافة الجهات الحكومية والهيئات العامة وشركات القطاع العام وقطاع الأعمال العام والقطاع الخاص بمعاونة اللجان والصندوق في أداء مهامهما، وتقديم البيانات والمعلومات التي تطلب لهذا الغرض.

مادة (24):

يصدر الوزير المختص اللائحة التنفيذية لهذا القانون خلال ستة أشهر من تاريخ العمل به، وتحدد اللائحة على الأخص:
 * نظام عمل اللجان وإجراءاتها وقواعد تحديد الأجرة العادلة.
 * قواعد وإجراءات تقديم الطلبات والبت فيها وإعلان القرارات والتظلمات.
 * نظام إدارة الصندوق وتشكيل مجلس إدارته واختصاصاته.
 * قواعد وإجراءات تحصيل موارد الصندوق والصرف منها.
 * آلية سداد القيمة الإيجارية العادلة للمؤجرين.
 * ضوابط وشروط صرف الإعانات للمستأجرين غير القادرين.
 * أي أحكام أخرى لازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.

مادة (25):

يُلغى كل حكم يتعارض مع أحكام هذا القانون.

مادة (26):

يُنشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويُعمل به اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشره.

المحامي مؤمن رميح يتقدم بمشروع قانون "الإيجار القديم" لمجلس النواب ..حل الأزمة عن طريق إنشاء صندوق لسداد  القيمة الإيجارية وتحديد سعر عادل للقيمة الإيجارية  .. خطوة تشريعية هامة نحو إنهاء أزمة مزمنة وتحقيق التوازن